[北京短期周转]央行房贷新政发酵刚需出手 一线楼市成交现井喷
10月21日，国家统计局发布的最新数据显示，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1~8月继续扩大0.3个百分点；商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1~8月持平。
进入10月份，各地楼市似乎发生不小的“逆转”。上周，北京、 北京市等一线城市的楼市出现“井喷”。
中信建投数据显示，上周(10月13日~19日)一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面积24.51万平方米，环比上升133.95%；北京市商品住宅成交面积49.85万平方米，环比上升78.46%；北京市商品住宅成交9.98万平方米，环比上升69.06%；北京市商品住宅成交24.02万平方米，环比上升50.77%。
“央行的利好政策一出，很多消费者会觉得楼市已经见底，纷纷开始购买。”仲量联行华北京市研究部总监周志锋对《第一财经（微博)日报》记者表示。
库存继续增大，成交开始回暖
国家统计局数据显示，前三季度，房屋新开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%。商品房销售方面，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%；商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%。
截至9月末，商品房待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。
“央行‘9·30’政策一出，半个月我们就把开盘的三栋楼卖掉一大半。”北京市中信泰富售楼处一位销售人员告诉记者。据北京市房屋交易中心数据，该楼盘也一度成为周销量冠军。
中国指数研究院数据显示，上周(10.13-10.19)一线城市北京市推出9个项目，北京和北京市各推出5个。其中开盘的项目整体去化率60%，一线城市项目去化率为65%，二线城市为55%。在其检测的十大城市，开盘的刚需项目占45%，改善项目占21%。
二手房市场也开始升温。“北京市的二手房交易价格出现温和上涨，很多不错的楼盘和小区确实出现了提价的情况。”北京市西康路中原地产一位姓梁的客户经理告诉记者。
以位于 北京市的泰府明邸为例，该楼盘一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的报价是600万，之后国庆期间出现了610万的报价，昨天涨到了620万。据该客户经理回忆，该套房曾差点以580万元价格出手。
“现在价格非常坚挺，议价空间不大，但是涨价空间还是有的。”北京市新闸路信达房屋一位置业顾问告诉记者，“隔壁的远中风华小区，我们在国庆期间就成交了两套！而以前，平均两个月才成交一套。”
刚需出手
昨天中午12点，在北京市的香溢璟庭售楼处，有两位购房者都在进行付款签约，购买的均是90平方米左右的三房。
周志锋告诉记者：“国庆过后成交爆发的原因很多，信贷放松对楼市的刺激是一方面，还有消费者心理预期的因素。当央行的利好文件一出，房贷利率开始有实际性回落，大家更是期望入市。”
央行的“9·30”房贷新政，对楼市刚需的刺激不小。
以北京市二套房贷款200万、还款20年为例，在“9·30”新政之前，二套房贷款利率是基准利率的1.1倍，那么需要还款共计378万。记者查阅融360平台数据，目前北京市首套房利率民生银行最低可以到八五折，“9·30”新政之后还款总计332万。按此计算，购房者最高可减少46万元的购房成本。即使按照基准利率计算，20年还款359万，节约19万。但事实上，北京市很多楼盘都在基准利率基础上有折扣。更为重要的是，在还清首套房贷款的情况下，二套房首付可由之前的七成降至三成。
“限贷政策的打开将集中释放改善型住房需求，这部分客户将集中入市。”某TOP10房企营销负责人告诉记者，“市场行情井喷也是正常的。”
克而瑞研究分析，在各个城市销售中，消费者普遍青睐120平方米以下户型。周志锋分析，改善型中等消费人群也是在这个购买区间内。
多位业内人士向记者表示，利好政策出台，房企仍然“以价换量”，销量将继续增长。
“限贷政策放开，二套购房的成本降低，很容易带动购房者入市。”北京市易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，“而很多购房者之所以急于下手，也是担心购房优惠政策丧失。”
由于一线城市外来人口导入速度很快，市场并不缺购房基础，预计今年第四季度成交量会保持上升，严跃进认为。
“第四季度相较于之前商品房销量有望提高10%~15%，将集中释放二套房改善需求客户。”周志锋预测道，“此类客户应该是第四季度销量提升的主力军。”
第一太平戴维斯中国区市场研究部主管JamesMacdonald在接受记者采访时表示：“综合目前情况，预计四季度二手房成交量较三季度将平稳上升。”
附表 2014年1~9月房地产数据
投资
全国房地产开发投资6.88万亿元，同比增长11.7%，增速比上半年回落1.6个百分点，其中住宅投资增长11.3%
新开工面积
房屋新开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%
商品房销售
销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1~8月继续扩大0.3个百分点；销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1~8月持平
商品房待售面积
待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米（第一财经日报）