[北京空放贷款公司]万科和万达联手图谋轻资产 共同转型商业服务（2）
在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。
王健林说，过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地区房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四线城市，不用考虑房价了，因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金、和投资之间的比例关系。
而对于万科来说，跟随万达的商业做住宅，万达的招商配套可以提供很好的支撑，再加上万科的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。
万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式：品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红，还是股权合作，可能就双方具体去谈了。
万科的轻资产模式将贯穿于所有业务。万科董秘谭华杰说，十年后万科住宅业务收入将占比降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收，而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。
万科率先打造首只公募REITs
与轻资产模式相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。
万科在这方面动手更早。4月29日，中国证监会[微博]网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企。
据谭华杰透露，该REITs由万科北京市公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，是一个特殊的BOT(建造、运营、移交)项目，资产属于政府，但目前由万科在运营”。
在此之前，万科已经与凯雷、东方臧山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。
谭华杰表示，未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀；而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。
万达也在试验类REITs的产品。王健林透露，万达去年收购的“快钱”支付系统，是为了支撑电商。收购以后，这两个公司现在全力在做一个全新的、众筹式的理财产品，为万达广场轻资产融资。
“万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。”王健林说，该产品计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。
万达广场处置有两种方法，资本化上市或卖掉。中国正在试点REITs，万达这个理财产品其实就是一个准REITs了，只要有关部门一批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是REITs了；即使届时不做REITs，5年后万达广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。
如果投资者急着用钱，中途想退出，万达也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买万达的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。
万达方面设想，如果这个产品成功推出，也许万达就不跟别人玩了。所以现在对外部签约(投资)的速度已经放下来，不再谈新的投资者。
监管部门对于中国房地产资产证券化的态度，也在助力万科万达们的轻资产、金融化努力。针对万科鹏华公募REITs受理一事，证监会有关人士表示，新《基金法》和国务院《关于进一步促进资本市场健康发展若干意见》的发布，为基金行业的发展创新提供了广阔的制度空间。
而证监会2014年发布的《关于大力推进证券投资基金行业创新发展的意见》也明确提出，推进基金产品创新，支持有条件的机构围绕市场需求自主开发覆盖不同资产类别的公募基金产品，研究推出商品期货基金、不动产投资基金、基金的基金等品种。（21世纪经济报道）